Bremen, 17.6.2019
Neue Wohnungsgenossenschaften und gemeinschaftliche Wohnprojekte stärken - jetzt!
Offener Brief an die „Koalitionäre“ SPD, GRÜNE, LINKE
Sehr geehrte Damen und Herren,
zunächst gratulieren wir Ihnen zur Wahl in die Bremische Bürgerschaft.
Wir hoffen, dass Sie in den anstehenden Koalitionsverhandlungen auch konkrete Lösungsvorschläge
für die immer größer werdenden wohnungspolitischen Herausforderungen erarbeiten. Wir hoffen
vor allem, dass Sie einer sozial-ökologischen Stadtentwicklung eindeutig den Vorrang vor den von
Rendite getriebenen Interessen privater Investoren einräumen. Gemeinsam mit dem
„Aktionsbündnis Menschenrecht auf Wohnen“ sind wir uns einig, dass Bremen vor allem Folgendes
benötigt:
- mehr bezahl- bzw. leistbaren Wohnraum
- einen gesetzlich verankerten temporären und differenzierten Mietenstopp
- eine Erhöhung der Sozialwohnungsquoten bei Neubauten auf 40 bis 50 Prozent
- die Verlängerung der Belegungsbindungen von derzeit nur 20 auf 40 bis 60 Jahre
- die Vergabe öffentlicher Grundstücke nur noch im Erbbaurecht und nach Konzept
- eine kommunale Bodenbevorratungspolitik
Weiterentwicklung der Bremer Wohnraumförderung
Insbesondere wünschen wir uns eine zügige Weiterentwicklung der völlig unzureichenden und
unterfinanzierten Bremer Wohnraumförderung, wie den Wohnraumförderprogrammen und den
entsprechenden Richtlinien, die insbesondere den Anforderungen junger Wohnungsgenossenschaften
und sozialorientierten Baugemeinschaften nicht gerecht werden. Gerade neue
Wohnungsgenossenschaften sind wichtige Impulsgeber für eine sozial-ökologische
Quartiersentwicklung und fördern eine gute Nachbarschaft. Sie sind Vorreiter bei der Entwicklung
innovativer Wohnformen, wie z. B. den Clusterwohnungen, die den individuellen Wohnraum
zugunsten von gemeinschaftlich genutzten Räumen reduzieren. Die Mitglieder einer Genossenschaft
haben ein lebenslanges Wohnrecht, ihre Häuser und Wohnungen sind dauerhaft der Spekulation
entzogen und schützen vor Mietwucher.
Unsere Erfahrungen mit der Planung / Finanzierung zweier genossenschaftlicher Wohnprojekte
zeigen deutlich, dass es angesichts rasant gestiegener Grundstückspreise und immer höherer
Baukosten gemeinschaftlichen Wohnprojekten fast unmöglich ist, mit den vorhandenen
Förderinstrumenten der Stadt Bremen dauerhaft bezahlbaren Wohnraum für Menschen mit
geringem und mittleren Einkommen zu schaffen. Eine Realisierung dieser Bauvorhaben ist
gegenwärtig nur möglich, wenn - je nach dem Verhältnis von frei finanzierten und öffentlich
geförderten Wohnungen - eine dauerhafte Quersubvention von den frei finanzierten zu den
geförderten Wohnungen erfolgt. (Bei einem Anteil von 25% geförderter Wohnungen beträgt sie ca.
0,70 € pro m² und Monat). Eine solche dauernde Mietsubvention erschwert die Realisierung der
Bauvorhaben. Große Wohnungsunternehmen können eine solche Quersubvention aus ihrem
Bestand finanzieren; für kleine und insbesondere neue Wohnungsunternehmen ist es ein
Realisierungshemmnis, das wohnungspolitische Innovationen verhindert.
Für die Weiterentwicklung nachbarschaftlicher und innovativer Wohnformen ist die Einbeziehung
der Gemeinschaftsflächen (Gemeinschaftsräume, Gästezimmer, Werk/Arbeitsräume etc.) in die
Wohnraumförderung und ihre Anerkennung als Bestandteil der Miete notwendig.
Sinnvoll wäre ferner eine differenzierte Förderung nach Einkommensgruppen, wie das m.W. die
meisten Bundesländer machen. Dieses würde ebenfalls die Finanzierungsmöglichkeiten verbessern.
Besonders wichtig ist uns, einkommensarmen und vermögenslosen Bürger*innen die Teilhabe an
neuen Genossenschaften durch zins- und tilgungslose kommunale Darlehen zu ermöglichen, wie es
u. a. München macht. Bremen muss endlich die in der Landesverfassung festgeschriebene Förderung
von Genossenschaften (Art. 40, Abs. 2) Ernst nehmen.
Derzeit wird das 4. Bremer Wohnraumförderprogramm im Hause des Bausenators erarbeitet. Das ist
eine Chance zur gründlichen Weiterentwicklung der Förderinstrumente mit entsprechender
finanzieller Ausstattung. U. a. besteht auch die Möglichkeit, die Energiestandards an neue technische
Gegebenheiten anzupassen.
Förderung junger Wohnungsbaugenossenschaften
Die Förderung junger Genossenschaften ist insbesondere notwendig, um deren
Eigenkapitalschwäche zu beheben. So sollte jungen Genossenschaften ein Eigenkapital ersetzendes
zinsloses Darlehen gewährt, wenn sie mit der Stadt eine langfristige Bindungsvariante von z. B. 40 –
60 Jahre vereinbaren. So können die leistbaren Mieten auch über einen sehr langen Zeitraum für
Haushalte in den Einkommensgrenzen des sozialen Wohnungsbaus erhalten bleiben.
Die von uns insgesamt favorisierte Vergabe von Grundstücken im Erbbaurecht wäre eine weitere
Möglichkeit zur Unterstützung von neuen Genossenschaften, wenn der Erbbaurechtszins nicht zu
hoch ist. Die Gestaltung der Höhe des Erbbaurechtszinses in Abhängigkeit von sozialen Leistungen
des Bauvorhabens sowie des Anteils der öffentlich geförderten Wohnungen könnte Grundlage einer
Vereinbarung zwischen der Stadt und den Wohnungsgenossenschaften sein.
Fazit: Junge Wohnungsgenossenschaften benötigen dringend eine eindeutigere und entschiedenere
Unterstützung durch die politisch Verantwortlichen als bisher. Bremen braucht mehr bezahlbare
Wohnungen in kommunaler Trägerschaft. Bremen benötigt aber ebenso mehr genossenschaftlichen
Wohnraum. Hier verfügen die Wohnungsgenossenschaften nur über ca. 10.000 Wohnungen, das sind
lediglich 5,8 Prozent aller Mietwohnungen, bundesweit beträgt der Anteil ca. 11 Prozent. In Hamburg
gibt es – im Vergleich – rund 128.000 Genossenschaftswohnungen, das sind fast 20 Prozent aller
Mietwohnungen!
Die von uns geforderte Vergabe von Grundstücken im Erbbaurecht und nach Konzept muss zukünftig
auch für den Verkauf der restlichen Grundstücke im neuen Hulsberg-Viertel gelten. Es kann nicht
sein, dass dort die meisten Grundstücke weiter im Höchstpreisverfahren vergeben werden und die
Stadt somit der Preistreiberei auf dem Wohnungsmarkt Vorschub leistet. Die (Mit)Finanzierung des
Krankenhausneubaus durch den Verkauf öffentlichen Eigentums an zahlungskräftige private
Investoren muss unverzüglich gestoppt werden. Haushaltslöcher zu Lasten der Schaffung leistbaren
Wohnraums zu stopfen, darf es zukünftig nicht mehr geben.
Wir erwarten deshalb von der neuen Landesregierung, den Beschluss des Beirats Östliche Vorstadt
umzusetzen, öffentliche Grundstücke im neuen Hulsberg-Viertel an Genossenschaften und
Baugemeinschaften auch unterhalb des Verkehrswerts zu vergeben. Wenn nötig, muss der
Städtebauliche Vertrag zum neuen Hulsberg-Viertel geändert werden. Zudem treiben die
„Gebühren“ für die Privatisierung der Grünpflege im neuen Hulsberg-Viertel die Betriebskosten für
den Wohnraum, und damit am Ende die Mieten, zusätzlich in die Höhe.
Sehr wichtig ist uns, die ökologischen Herausforderungen im Wohnungsbau ernster zu nehmen:
- Flächenversiegelungen durch den Neubau von Wohnungen sind gering zu halten.
- Die Begrünung von Fassaden und Dächern bei Neubauten muss zur Pflicht werden.
- Sanieren von Bestandsgebäuden sollte aus städtebaulichen Erwägungen und aus Gründen
des Klimaschutzes vor dem Abreißen stehen.
- Bevor ein Gebäude gebaut bzw. abgerissen wird, sollte zukünftig ein Art Grauer-Energie-Pass
nach Schweizer Vorbild , wie z. B. dem SIA-Merkblatt 2040 (1), erstellt werden, der auch die
Energie einbezieht, die zur Erstellung oder zum Rückbau (Abriss) eines Gebäudes benötigt
wird (2).
Die StadtteilGenossenschaft Hulsberg eG ist gerne bereit, Ihnen Informationsmaterial aus anderen
Bundesländern zur Verfügung zu stellen, Kontakte zu Experten zu vermitteln (z. B. hat der neu
ernannte Genossenschaftsbeauftragte aus Berlin Bremen letzthin besucht), Fachgespräche mit zu
organisieren und Ihre Arbeit auf dem Gebiet der Wohnungsbaupolitik entsprechend zu unterstützen.
Mit freundlichen Grüßen
Peter Bargfrede, Bärbel Dierks und Martina Paulini (Vorstand)
Margot Müller (Vorsitzende des Aufsichtsrats)
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